过去五年，租客的日子并不好过。疫情过后，租金大幅上涨，涨幅远超工资增长水平。但近期，租客们迎来了一个小小的利好：美国大部分地区的租金正在下跌。
根据Realtor.com的数据，10 月全美两居室及以下户型的月均租金同比下降 1.7%，至 1696 美元，较 2022 年的峰值已下跌约 3.6%。
对许多租客而言，租金下降是件好事，在某些情况下，这还会促使他们选择继续租房。尽管租金在下跌，但购房成本却在持续攀升。6% 以上的抵押贷款利率、接近历史高位的房价，使得购房 affordability（可负担性）持续承压；此外，房产税、房屋保险、维护费用等购房 “隐性成本” 也在不断增加。
根据 Zillow 和 Thumbtack 的一项分析，仅隐性成本一项，年均支出就已攀升至近 1.6 万美元，相当于在抵押贷款月供之外，每月还要多支出 1325 美元。
商业房地产公司（CBRE）美洲区多户住宅研究主管马特・万斯（Matt Vance）表示：“现在要从租房转向购房，难度非常大。因此，我们看到租客的续租率正在上升。”
购房溢价仍处于高位
世邦魏理仕测算，目前购买一套住房的月均成本，相较于租住多户住宅的溢价中位数高达 108%。这意味着，购房所需的月供、房产税、保险及维护费用之和，平均而言是租金的两倍多。
尽管这一溢价较 2023 年末的峰值略有下降，但要回归疫情前的正常水平，可能需要数年时间，且需满足多重条件：抵押贷款利率下降、房价下跌、收入增长，同时租金还需有所上涨。
然而，由于近年来公寓建设力度加大，许多都市区短期内租金上涨的可能性不大。过去一年，丹佛、菲尼克斯、阿拉巴马州伯明翰、佛罗里达州杰克逊维尔等城市的租金跌幅均超过 5%—— 这些城市近年来都新增了数千套租赁住房。
以丹佛为例，公寓建设热潮使得许多公寓楼为吸引新老租客，纷纷推出优惠政策，有时甚至直接下调租金。过去一年，这座 “英里高城”（丹佛别称）及其周边郊区的月均租金下跌了近 6%，跌幅在全美位居前列。
丹佛公寓中介公司 Smart City 的房地产经纪人安吉・纳沃（Angie Navo）表示：“租客现在有足够多的房源可供选择。”
纳沃称，在她从事租赁行业的最初几年，经常会出现这样的情况：带客户看完一套房源，等参观结束时，这套房子就已经被别人租走了。但现在，这种情况已不复存在。
由于公寓空置期延长，房东们纷纷加大了优惠力度。近来，“免租 12 周” 的优惠越来越常见，而此前这类优惠的上限通常是 8 周。一些丹佛租客过去习惯通过搬家来寻找租金最低的房源，如今在续租时也能享受到免租几周的优惠。
“免租几周” 这类优惠本质上只是降低了 “实际有效租金”，是公寓楼吸引租客最常用的策略，但纳沃表示，她也看到部分公寓直接下调了基础租金。例如，丹佛某大型公寓楼在租金高峰期时，一居室户型的租金约为 2000 美元，如今挂牌价已降至 1500 美元左右。
纳沃认为，租金下降，加之丹佛地区房价快速上涨、经济存在不确定性，这些因素都促使许多人选择继续租房。她发现，越来越少的客户会提到密切关注购房市场，或是计划在未来几年买房。
纳沃说：“我感觉大家对买房这件事，并没有那么热衷。”
归根结底，买房还是租房的决策十分复杂，很少有人会仅根据经济成本来做选择。
Realtor.com首席经济学家丹妮尔・黑尔（Danielle Hale）表示：“对于首次购房者而言，在多数市场，租房的性价比都远高于买房。” 但她也指出，买房也有其独特优势，例如锁定固定月供所带来的安心感。
从历史数据来看，租金整体呈稳步上涨趋势。即便近期出现下跌，全美月均租金较 2019 年仍上涨了 16.9%。2025 年，在纽约、加利福尼亚州圣何塞等需求旺盛、供应短缺的少数城市，以及美国中西部部分地区，租金仍在上涨。
协商租金：“为什么不试试呢？”
近年来，没有哪个主要都市区的租金跌幅能比得上得克萨斯州奥斯汀市。疫情趋缓后，该市公寓建设热潮叠加人口流动模式变化，共同推动了租金下跌。仅今年一年，奥斯汀的租金就下跌了 7.9%。
2021 年 4 月至 2022 年年中，正值租赁需求旺盛时期，萨拉・纳扎里（Sarah Nazarie）在得克萨斯大学附近租住的一套两室一卫住宅，租金从 2450 美元涨到了 2845 美元。由于对居住位置满意，纳扎里当时接受了租金上涨，但到了去年，她开始担心自己付的租金过高。
纳扎里第一次尝试协商降租时并未成功，但今年她再次向房东提出了请求 —— 这次她准备了充分的数据，证明同类房源的租金较峰值已下跌 19% 至 23%。她提议将租金降至 2200 美元，最终得到了房东的同意。
33 岁的纳扎里当时处于失业状态（不久后将入职一家科技公司），她说：“也许他们是同情我吧。但我觉得，我住了这么久，从来没让他们操过心，这一点对我很有利。”
29 岁的米根・麦克阿瑟（Meagan McArthur）和丈夫的经历也类似。2022 年，奥斯汀租金达到峰值时，他们搬到了这里，在该市主要干道之一的南国会大道附近租了一套公寓，初始月租为 1988 美元。
15 个月后租约到期时，麦克阿瑟知道奥斯汀的租赁市场已经发生了变化，因此当房东提出续租月租上涨 50 美元时，她决定协商。她仔细浏览了所住公寓楼的官网，发现空置率很高 —— 而且和她户型完全相同（只是镜像布局）的邻居家公寓，挂牌价仅为 1770 美元。
麦克阿瑟最初提议按 1770 美元的价格续租，但遭到了拒绝。于是她开始办理搬到邻居那套公寓的手续，事情随之出现转机：当她即将空置的那套公寓也以 1770 美元的价格挂牌后，她再次提出协商，最终获准以更低的价格签订新租约，无需搬家。
麦克阿瑟从事社交媒体管理和内容创作工作，她将协商成功归功于自己做的市场调研、坚持不懈的态度，以及一直按时交租的良好记录。
麦克阿瑟说：“最坏的结果不过是被拒绝，所以为什么不试试呢？我会尝试采取互利共赢的方式。如果公寓空置率很高 —— 我住的那栋楼当时就是这样 —— 那么低入住率对你的议价能力更有利。”
今年，麦克阿瑟和丈夫为了离家人更近，搬到了其他州。她之前租住的那套公寓，目前挂牌价已降至 1352 美元。
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